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北京一社区私搭乱建严重210平米房被隔成

2019年06月08日 栏目:时尚

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北京市远洋天地社区,多栋楼房首层和顶层私搭乱建严重,有业主在楼顶露台加盖楼层,分成隔间对外出租。

违建已严重影响了其他住户的正常生活。2006年,小区物业曾向法院起诉违建业主,后双方达成和解协议,但并未得到有效执行,7年以来违建依旧难以拆除。

210平方米房屋隔成20间

北京市朝阳区远洋天地社区比邻CBD商圈核心区,交通便利、配套设施齐备。然而,这个“宜居”社区里却有个奇怪的现象:远远看去,几乎每栋楼楼顶露台的构造都不同,有的封闭露台的铁架已锈迹斑斑,有的甚至被分隔成两层或三层。“不光露台,一层小花园也被改的乱糟糟,违建数不过来”,小区一位居民无奈地说。

郑刚(化名)是远洋天地社区的保安,早上7点准时出门上岗执勤。妻子小秦(化名)在社区门口摆摊,她觉得家离干活的地方近,省去不少事。她所说的“家”是一个不足20平方米的房间,放着一张双人床,一个小桌子;房间没有窗户,幽暗潮湿,关上门密不透风,夏天泛着一股酸味。

这个房间是远洋天地社区73号楼顶层2605室中的一个隔间。小秦带着“参观”:房屋是复式结构,210平方米左右,被业主分隔成20间隔间,房间的门上贴着“明2”、“暗3”等标识。负责打扫卫生的工人说,“明2”代表有阳光的第二号房间,“暗3”则为不见阳光的第三号房间。

原是复式结构,沿着楼梯竟走上了“三楼”。经仔细辨认,发现“三楼”是业主封闭了部分楼顶露台后搭建出的一层楼,隔出3个隔间,租住着3户人家。站在狭窄的楼梯口,10米之外就是另一半未封闭的露台,26层楼的风直吹面颊。

小秦向透露,即便是“三楼”的隔间也很紧俏,旺季经常客满,主要缘于地段好且便宜,她租的房间算比较大的,月租也只有1000多元,“这价钱在远洋天地里是不可能租到的”。因为租户多是自由职业,早晚很少造成冲突,“大家排队洗漱,有秩序”。不过,也有让她担忧的地方,“很多电线露着,感觉不踏实”。

对于群租,北京市已明令禁止。今年7月,北京市住建委等部门联合印发《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》,明确规定应当以原规划设计为居住空间的房间为小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租或按床位出租,阳台和地下室等也被禁止出租。

顶楼住户的房屋改造已经对楼下业主造成了不小的影响。

“我们家连顶灯都不敢装,就怕楼上漏水造成跑电。”2605室楼下的业主潘女士(化名)告诉,自从楼上改造房屋,她家就开始漏水,“漏水六七年了,物业来给修了,可过不了几天继续漏,再修还漏。”在潘女士家看到,主卧两处墙皮脱落,房顶和墙体上留有明显被水泡过的痕迹。“不光漏水,楼上住着这么多人,我们也很担心楼体的安全。”

法院判决却遇执行难

问及社区内的违建,远洋天地物业服务中心认为自己很“冤”。

早在2006年,物业对73号楼顶层违建业主进行了法律诉讼并胜诉。朝阳区人民法院下达民事判决书2006朝民初字27450号判决,裁定业主违建行为并判决其自行拆违。物业称,业主未执行判决,“物业又向法院申请了强制执行,但至今未予执行;随后物业又将违建行为上报至辖区城管执法部门,至今仍未见效。”

远洋天地物业承认小区首层和顶层存在私搭乱建,曾经制止也没有效果,“这都是业主个人行为”。

法院认定的违建,为何7年未能拆除?

73号楼顶层违建业主叶先生(化名)告诉,2006年,法院判决下达后,他因急需解除“强制执行中业主不得出国”的限制,与物业签订了协议,协定拆除他私自搭盖的楼层。其他违建业主也因出国或者卖房过户等原因,与物业签订了类似的拆违协议。

据叶先生说,物业与违建业主达成执行和解协议,物业将协议提交法院,法院随即终止了强制执行。就此事采访北京市朝阳人民法院以及远洋天地物业服务中心,均未得到回复。

然而,和解协议未能有效执行。“必须要公平,光拆我一家我可不干,要拆从家违建拆起”。据叶先生回忆,当年整个社区有147户违建,共同与物业签订了拆违协议,但只有一家因卖房拆除了违建,其它均未拆除,物业也未再追究,“后来就不了了之了”。

岳成律师事务所主任岳运生表示,在达成执行和解协议之后,业主没有履行,物业公司应向法院申请强制执行;如果物业公司没有申请,属于物业公司失职。

北京市规划监察执法大队赵队长表示,如果物业公司不作为,甚至涉嫌放纵,其他业主可向住建委物管处举报,督促其履责,如果不履责可以通过警告吊销营业资格的形式进行行政处罚。

对于远洋天地社区存在了7年的大量违建一直未得以处理的问题,朝阳区城市管理监察大队表示,原则上经法院审理并已经下达判决在强制执行过程中的案件,行政机关不再介入。

对此,岳运生律师认为,若司法程序终结后违法问题还处于持续发生的状态,行政机关按照自己的职责,可以进行行政方面的处理。

业主用物权法“喊冤”

被裁定是违建,叶先生认为自己更“冤”。

2004年买房时,开发商许诺赠送楼顶露台,虽然未计入房产证房屋面积,但是户型图上有显示,“搭盖是在自己的阳台上,只有通过我的户门才能进入,它不属于公共的面积。”叶先生认为,自己有权利改造“属于自己的阳台”。

对此,岳运生律师表示,业主的产权证上有露台,包含露台的面积,才能说明露台为业主独有,否则属于公摊。有的露台属于房屋业主,业主若搭建构筑物或构造物,也须按照法律规定,到规划部门、建设部门办理相应的手续,未获批准搭建也属违建。

对于房屋内的改造,叶先生认为这是受物权法保护的,并不属私搭乱建。“这是我的家,我愿意怎么着就怎么着。”

岳运生律师表示,叶先生的判断是错误的。建筑法、建筑工程质量管理条例等法律法规规定,即使拥有房屋的所有权,业主改造房屋时也不能违反相关法律规定,不能影响公共安全。比如,楼板承重有设计规范,超出设计规范就会影响公共安全,“搭建了更多的楼梯,包括拆改了承重墙,这都是不允许的。”

赵队长表示,住宅的改扩建必须得到行政许可。在原产权面积范围之外增加建筑面积等,必须得到行政许可,否则属于违法建设行为。另外,若加建用于牟利,即涉嫌非法经营,应依法处理。

司法部门仍可能介入

赵队长表示,远洋天地社区违建存在7年的现象会使民众产生“司法无力”的误解。实际上,政府的初衷是希望业主自拆,这是成本、影响小的处理方式。但是“善意”被曲解成为业主和物业公司“钻空子”的机会。“终司法强力介入的可能性还是存在的”。

赵队长介绍,居住区里发生违法建设,居民可以直接向物业、规划部门、城管举报。首先发现违建或接到举报的相关部门为首查机关,由地方政府、区县政府或街道办事处组织行政部门进行联合现场认定,认定后相关部门履行各自职责。如果宅基地上发生违法建设,则由乡镇人民政府组织拆除;若新征占地或农田农地发生违建,则由国土部门牵头处理。

赵队长表示,以往打击违建多是各部门平行执法,现在分层级,避免了职能部门与区县乡镇政府之间跨层级协调的问题。北京市建立了以三位副市长为总指挥和副总指挥的专项行动指挥部,负责协调、制定政策、督察督导。区县是主责部门,区县主要领导是主要人,负责对本地区本辖区发生并且认定了的违法建设采取行政强制措施。

一旦违建项目收入指挥部办公室的总台账,所属区县政府必须在拆除后附上前后对比照片才能予以消除。“台账上的项目,不管难度大小,必须完成”。

“打击违建绝不是‘一阵风’,长效机制已经逐步形成,”赵队长说,今年3月至9月,北京市已拆除730多万平方米违法建设,基本实现“零增长”,并且每周以接近30万平方米的量减少。

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